Niepokojące sygnały z rynku nieruchomości w USA. Czy wysokie stopy procentowe zatrzymały sprzedaż domów?

Najważniejsze informacje

• Wiosenny sezon sprzedaży domów w USA zakończył się znacznie słabiej od oczekiwań rynku.

• Wysokie stopy procentowe Fed i drogie kredyty hipoteczne ograniczają popyt, szczególnie w segmencie mieszkań i domów dla kupujących po raz pierwszy.

• Rynek nieruchomości staje się coraz bardziej zróżnicowany regionalnie – część stanów doświadcza nadpodaży, podczas gdy w innych wciąż utrzymuje się niedobór ofert i presja na wzrost cen.

• Dopóki Rezerwa Federalna nie rozpocznie trwałego łagodzenia polityki monetarnej, perspektywy dla amerykańskiego rynku nieruchomości pozostają ograniczone.

Kluczowy dla amerykańskiego rynku nieruchomości wiosenny sezon sprzedaży domów zakończył się w fatalnych nastrojach, rewidując dotychczasowe nadzieje na ożywienie w branży. Pomimo nadejścia miesięcy, które tradycyjnie charakteryzują się największą aktywnością kupujących, sprzedaż istniejących domów odnotowała głębokie, kilkuprocentowe spadki, drastycznie mijając się z wcześniejszymi oczekiwaniami ekonomistów. Głównym winowajcą rynkowego paraliżu pozostaje toksyczna kombinacja rekordowo wysokich stóp procentowych oraz wciąż rosnących cen nieruchomości – krajowa mediana ceny domu osiągnęła poziom blisko 409 tysięcy dolarów. Wysokie koszty kredytów hipotecznych skutecznie zamroziły popyt, uderzając przede wszystkim w segment nieruchomości poniżej pół miliona dolarów, czyli w naturalną niszę osób kupujących swoje pierwsze lokum. Co ciekawe, na rynku widoczna jest silna regionalizacja kryzysu. W regionach Południowego Wschodu i Południowego Zachodu USA podaż zaczęła wyraźnie przewyższać poziomy sprzed pandemii z powodu napływu nowych ofert, jednak brak chętnych i wysokie koszty utrzymania generują tam presję na obniżki cen. Z kolei na Północnym Wschodzie i Środkowym Zachodzie podaż jest tak drastycznie niska, że tamtejsze nieruchomości wciąż drożeją, mimo braku powszechnego popytu. Sytuacji nie ratuje również rynek pierwotny, gdzie deweloperzy zgłaszają spadki sprzedaży domów jednorodzinnych, co potwierdza, że amerykański konsument zderzył się ze ścianą przystępności cenowej. Obecne zamknięcie sezonu pokazuje, że dopóki Rezerwa Federalna nie zdecyduje się na trwałe poluzowanie polityki monetarnej, rynek nieruchomości w Stanach Zjednoczonych pozostanie w strukturalnym zawieszeniu.

Źródło: opracowanie własne, stan na dzień 10.07.2026.

To idealnie opisuje zjawisko, które w amerykańskich finansach zyskało miano „efektu złotych kajdanek” To psychologiczno-ekonomiczny pat, który całkowicie zmienił reguły gry, jakie znamy z podręczników do ekonomii. W normalnych warunkach tak drastyczny spadek popytu wywołany drogim kredytem powinien doprowadzić do tąpnięcia cen nieruchomości, aby rynek wrócił do równowagi. Dlaczego tak się nie dzieje masowo? Winne są właśnie owe „złote kajdanki”. Prawie 90% obecnych właścicieli domów w USA ma kredyty hipoteczne zaciągnięte w czasach pandemii lub wcześniej, oprocentowane na poziomie 3% lub mniej. Dzisiaj, gdyby chcieli sprzedać swój obecny dom i kupić nowy (np. większy ze względu na powiększenie rodziny), musieliby zaciągnąć nowy kredyt z oprocentowaniem rzędu 7-8%. W efekcie na rynku wtórnym dramatycznie brakuje ofert. Zatem podaż wyschła razem z popytem.

Dla inwestorów to ważna lekcja. Rynek nieruchomości utracił swoją płynność. Stał się rynkiem, na którym nikt nie chce sprzedawać i nikt nie chce drogo kupić. Ta sytuacja najbardziej uderza w młode pokolenie, które zamiast budować kapitał poprzez posiadanie własnego lokum, jest skazane na wieczny wynajem. To z kolei pompuje zyski funduszy inwestycyjnych skupujących całe osiedla pod wynajem instytucjonalny.

Podsumowanie sesji w Europie i USA

Giełdy na Starym Kontynencie rozpoczęły tydzień w mieszanych nastrojach z lekką przewagą czerwieni, gdy inwestorzy oczekują na rozpoczęcie sezonu raportów spółek. Podczas wczorajszej sesja udało się odrbić część strat ze środy. Poza FTSE100 (-0,16%), wszystkie wiodące indeksy zyskały od 0,78% (Stoxx 600) do 1,09% (FTSE MIB).

Wczorajsza sesja na Wall Street przebiegała w zdecydowanie lepszej atmosferze. Inwestorzy oczekują teraz na rozpoczynający się sezon wyników kwartalnych spółek. Dow Jones zyskał 0,27%, S&P500 wzrósł o 0,81%%. Nasdaq 100 zakończył sesję na plusie zyskując 1,3%.

Na giełdach w Azji powiało optymizmem

Od ubiegłego poniedziałku na giełdach w Azji panowały mieszane nastroje. Bieżący tydzień również rozpoczął się w mieszanych nastrojach jednak dziś dominuje zieleń w ślad za wzrostami na Wall Street. Nikkei zyskuje 1,2%. Australijski S&P/ASX 200 drożeje o 0,3%. Południowokoreański KOSPI rośnie o 4,5%. Na pozostałych giełdach: Hong Kong (1,6%), Szanghaj (0,65%), Sensex (1%), Singapur (0,4%).

Podsumowanie sesji na GPW

Na naszym parkiecie nie widać pesymizmu, ale i optymizm jest dość ostrożny. Technicznie wcześniejsze spadki zostały powstrzymane na lokalnym wsparciu w okolicach 3553 pkt., skąd widać było solidną reakcję popytową. Jednak to co może niepokoić, to rysująca się formacja RGR-a. Wczorajsza sesja zakończyła się wzrostem wartości indeksów. Czerwiec przyniósł przecenę indeksów, a jaki będzie lipiec? Niepewność widać też w notowaniach europejskich indeksów oraz S&P500 i Nasdaq 100. Sytuacja na globalnym rynku ryzykownych aktywów jest mocno dynamiczna i napięta. Największym problemem dla rynków i bezpośrednio dla Wall Street w krótkim terminie nie jest widmo podwyżek stóp procentowych, lecz gwałtownie kurcząca się płynność finansowa. Fed drastycznie ograniczył swój program zarządzania rezerwami (z 40 miliardów do zaledwie 10 miliardów dolarów miesięcznie), a Departament Skarbu zmniejszył skalę skupu obligacji o połowę. Przy jednoczesnym przyspieszeniu akcji kredytowej tworzy to drenaż kapitału z systemu. Wiele będzie zależeć od rynku obligacji USA. Wzrost ich rentowności będzie potęgował niepokój o wzrost inflacji, co w konsekwencji może prowadzić do wzrostu stóp procentowych w dalszej części roku, a to z kolei do wyższych kosztów finansowania działalności. Jednak nastroje niepewności są na razie ignorowane przez inwestorów. Nasz parkiet nie jest oderwany od reszty świata i jeśli na globalne parkiety powróci sceptycyzm, należy wziąć pod uwagę pogłębienie korekty.

Obrót na szerokim rynku wyniósł 2,13 mld zł. WIG zyskał 0,28%. Indeks blue chipów zyskał 0,37%. WIG20fut wzrósł o 0,63%, osiągając na zamknięciu wartość 3686 pkt. W obraz obraz rynku wpisały się małe spółki. sWIG80 zakończył dzień wzrostem o 0,2%. mWIG40 nie zmienił wartości.

Złoty tracił trzy tygodnie z rzędu, ale technicznie wciąż jest w szerokim trendzie bocznym

GBPPLN – para aktualnie handlowana jest po 5,08.

EURPLN – dziś euro wycenione jest na 4,33.

USDPLN – dolar jest dziś handlowany po 3,78.

CHFPLN – aktualnie za franka trzeba zapłacić 4,70.

PLNJPY – para handlowana jest po 42,67.