2016年10月,中国经济增速从峰值回落,目前仍处于低位。

作为中国经济的支柱产业房地产,2016年2月至2017年初,政府出台了各项限制性措施,以抑制房地产行业的市场过热,包括调高首付比例,抵押贷款限制、购买限制等政策。

2016年开始严控新房市场价格(包括提价上限和降价下限),新市场价格驱动下行带动了二手房市场价格下跌。

至今,限购压力存在较大,以表明政策决心降温房地产市场。

从调控效果看,2017-2018年,开发商趋于谨慎,房地产销售价格下滑,土地价格与从紧的政策限制相结合,降低了开发商拿地的积极性。中国前100城市土地挂牌价格下滑以及拍卖流标的比例上升。

由于房地产市场的供求双方都受到限制,中国主要城市的库存水平在过去两年一直处于低位。

在国家统计局追踪的70个大中城市的一级市场,房价涨幅有所放缓;

CREIS跟踪的另一个100个城市的主要市场价格指数表明了类似的趋势;

2018年,二手房市场降价幅度趋大,尤其是出现在三季度后。中国城市住房指数(由第三方发布,专注于跟踪该指数房地产市场),以及“诸葛找房”(Zhuge)对100个城市二级市场房地产价格的数据均表明:

二级市场房价自2018年末以来一直在下跌,最近两个月略有反弹。建筑业活动表明,房地产建设平均减少了2018年GDP增长约为0.1个百分点,2019年初开始两个月的贡献接近于零。

过去一年,建筑业活动占GDP的比重似乎有所下降;当前经济处于下行周期,房地产建设活动疲软。

因此,未来政策是地产行业的主要驱动力。

根据Wind数据:

今年3月,土地溢价在100个主要城市为22%水平,而去年四季度的平均房价为7%左右;

今年3月,排名前30位的城市房地产交易量也出现反弹,二级市场价格也略有回升;

预期年内地产发展商对房地产市场的乐观态度有向好改善,当然不能忽视高土地价格和依然低迷的房地产销售可能会给房地产开发商带来不利的影响尚需观察一个季度左右的周期。

另一个影响房地产市场的重要外部变量,人民币汇率方面:

根据历史经验,美国和日本进行贸易谈判,包括之后和韩国方面的贸易谈判期间,日元和韩币的波动性明显下降,这种经验值得目前人民币汇率投资者的关注;

其二,中国管理层有意维持货币稳定;

其三,2019年春季之后,中国风险资产情况表现良好,继续跟踪陆续披露的进出口数据以及春节之后CPI、PPI、信贷增长等指标的变化。

对于人民币汇率维持中立的策略,预计人民币将继续小幅升值,汇价年内的波动空间有望维持在6.55----6.8水平区域。

 

4月宏观回顾:

4月4日:初春令月,气淑风和-----评日本经济2019